Guía de gravámenes de construcción de Washington
La ley de gravámenes mecánicos del estado de Washington se rige por la Ley de Gravámenes de Washington (Ley de Gravámenes §§ 1–79-a).
Si usted proporciona mano de obra, materiales, equipos o servicios profesionales que mejoran una propiedad inmobiliaria en Washington y no recibe pago alguno, esta guía explica cómo proteger sus derechos de gravamen.
Tenga en cuenta que los términos "liquidación mecánica", "liquidación de construcción" y "reclamación de gravamen" en Washington pueden usarse indistintamente.
APRENDAMOS LOS CONCEPTOS BÁSICOS DEL GRAVAMEN DE CONSTRUCCIÓN EN WASHINGTON
⭐ ¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en Washington?
Washington otorga derechos de gravamen de construcción a:
Contratistas generales
Subcontratistas
Sub-subcontratistas
Proveedores de materiales
Empresas de alquiler de equipos
trabajadores
Arquitectos, ingenieros, topógrafos y otros profesionales del diseño.
Sin embargo, los requisitos de preaviso dependen de su función y del tipo de proyecto.
⭐ Plazos de presentación de gravámenes en Washington (Críticos)
En Washington, todos los plazos para presentar gravámenes mecánicos se calculan a partir de la última fecha en que el reclamante proporcionó mano de obra, materiales, equipos o servicios profesionales al proyecto. Esta fecha es crucial, ya que determina tanto el plazo para registrar el gravamen como el plazo para hacerlo valer, y los tribunales de Washington aplican estos plazos de forma estricta y sin excepción.
La fecha límite de entrega generalmente se refiere al último día en que se proporcionaron materiales o trabajos sustanciales relacionados con el contrato, como parte del alcance original del trabajo o de una modificación aprobada. Los trabajos menores de subsanación, las reparaciones en garantía, las inspecciones o los trabajos correctivos realizados después de la finalización sustancial no extienden los plazos de reclamación de gravámenes en el estado de Washington.
Fecha límite n.° 1: Entregue su notificación previa de reclamación de gravamen.
Esta es la versión de Washington de una notificación preliminar, y es uno de los requisitos que con mayor frecuencia se pasan por alto. La notificación preliminar de Washington debe entregarse dentro de los 60 días posteriores a la primera entrega.
Fecha límite n.° 2: registre el gravamen de mecánicos de Washington.
En Washington, un gravamen sobre un mecánico debe registrarse:
Dentro de los noventa (90) días siguientes a la última fecha de entrega del reclamante
El gravamen se registra en la oficina del auditor/registrador del condado donde se encuentra la propiedad.
El incumplimiento de este plazo conlleva la pérdida total de los derechos de retención.
Plazo n.º 3: Enviar notificación de intención de ejecución hipotecaria al estado de Washington (etapa de ejecución).
En Washington no se requiere una Notificación de Intención de Gravamen antes de presentar la demanda. Sin embargo, para hacerla efectiva se requiere una acción legal formal.
Fecha límite n.° 4: Ejecutar el gravamen de mecánicos de Washington.
Para hacer valer un gravamen en el estado de Washington, el reclamante debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria:
Dentro de los ocho (8) meses posteriores al registro del gravamen.
Si no se presenta ninguna demanda dentro de este plazo, el gravamen expira automáticamente.
Antes de presentar una reclamación de gravamen sobre la construcción en el estado de Washington, debe comprender si se requiere una notificación previa de reclamación de gravamen. Esta notificación protege sus derechos de gravamen y es obligatoria para la mayoría de los subcontratistas y proveedores.
⭐ Aviso previo a la reclamación de gravamen en Washington
El Aviso Previo a la Reclamación de Gravamen es la versión de Washington de un aviso preliminar. Su propósito es alertar al propietario del inmueble al inicio del proyecto de que subcontratistas, proveedores u otras partes de menor nivel están suministrando mano de obra, materiales, equipos o servicios y que podrían reclamar derechos de gravamen posteriormente si no se les paga.
Este aviso ayuda a proteger a los propietarios de inmuebles de reclamaciones de gravamen ocultas, al tiempo que preserva los derechos de gravamen de las partes que no tienen un contrato directo con el propietario.
¿Quién debe enviar una notificación previa de reclamación de gravamen en Washington?
Debe enviar un Aviso Previo a la Reclamación de Gravamen de Washington si se cumplen las dos condiciones siguientes:
Usted NO tiene un contrato directo con el propietario de la propiedad, y
Eres:
Un subcontratista
Un sub-subcontratista
Un proveedor de materiales
Una empresa de alquiler de equipos
Un profesional del diseño
¿Quiénes NO necesitan enviar un Aviso Previo a la Reclamación de Gravamen de Washington?
Contratistas generales con contrato directo con el propietario.
Cualquier reclamante que tenga una relación directa con el propietario.
¿Cuál es el plazo para presentar una notificación previa a la reclamación de gravamen en Washington?
La reclamación previa de gravamen en Washington debe ser recibida por el propietario dentro de los 60 días posteriores al primer suministro de mano de obra, materiales, equipos o servicios.
¿Cuándo debo entregar el aviso previo a la reclamación de gravamen en Washington?
El Aviso Previo a la Reclamación de Gravamen de Washington debe ser recibido por el propietario de la propiedad dentro de los sesenta (60) días siguientes al primer suministro de mano de obra, materiales, equipo o servicios profesionales por parte del reclamante para el proyecto.
El servicio debe completarse mediante un método aprobado:
Correo certificado
Correo registrado
Servicio personalizado
Siempre se debe conservar el comprobante de servicio.