Guía de gravámenes de construcción de Maine
La ley de gravámenes mecánicos de Maine se rige por los artículos 3251 a 3261 del Título 14 de la Ley de Estatutos Revisados de Maine (14 MRSA).
Si usted proporciona mano de obra, materiales, equipos o servicios profesionales que mejoran una propiedad privada en Maine y no recibe el pago correspondiente, puede garantizar el pago mediante un gravamen por trabajos realizados, pero solo si se cumplen al pie de la letra todos los plazos legales y los requisitos de procedimiento.
La ley de gravámenes de Maine es estricta, formal e inflexible. No notificar a tiempo, presentar la documentación fuera de plazo o no ejecutar el gravamen a tiempo conlleva la pérdida total de los derechos sobre el gravamen, incluso si la deuda no está en disputa.
Tenga en cuenta que los términos "Liquidación mecánica de Maine", "Liquidación por construcción" y "Reclamación de gravamen" se utilizan comúnmente de forma indistinta para describir el mismo derecho de gravamen legal.
APRENDAMOS LOS ASPECTOS BÁSICOS DE LOS GRAVÁMENES DE CONSTRUCCIÓN EN MAINE
⭐ ¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en Maine?
Maine otorga derechos de gravamen a las partes que mejoran bienes inmuebles, incluyendo:
Contratistas generales
Subcontratistas
Sub-subcontratistas
Proveedores de materiales
trabajadores
Determinados profesionales del diseño (cuando los servicios mejoran la propiedad)
Los proyectos públicos son diferentes; los gravámenes por trabajos de construcción generalmente se aplican a la propiedad privada.
⭐ Plazos de presentación de gravámenes en Maine (Críticos)
Fecha límite n.° 1: registre la reclamación de gravamen de Maine (la mayoría de los subcontratistas/proveedores).
Su reclamación de gravamen en Maine se disolverá a menos que, dentro de los 90 días posteriores a que deje de suministrar mano de obra/materiales/servicios, registre una declaración jurada de gravamen en el Registro de Escrituras donde se encuentra la propiedad Y envíe una copia por correo al propietario.
Excepción para contratos con el propietario: Si tiene un contrato directo con el propietario, este requisito de registro de 90 días no aplica. En ese caso, pase directamente al paso 2.
Asegúrese de que su reclamación de gravamen de Maine contenga la siguiente información:
El nombre del reclamante del gravamen
El nombre del propietario del inmueble
Una descripción de la propiedad suficiente para su identificación.
La cantidad reclamada
Una declaración de la mano de obra o los materiales proporcionados.
La fecha del último suministro
estar suscrito y jurado (verificado).
Plazo n.° 2: Hacer valer/preservar el derecho de retención de Maine mediante demanda judicial.
Para preservar y hacer valer un derecho de retención en Maine, se debe presentar una demanda ante el tribunal dentro de los 120 días posteriores a la prestación del último servicio, ya sea de mano de obra, materiales o servicios.
Importante matiz procesal para subcontratistas/proveedores: si no contrató directamente con el propietario, la ley de Maine restringe los plazos para notificarle (por lo general, no puede notificarle hasta 30 días después de presentar la queja, y los plazos de notificación se suspenden durante ese período).