Guía de gravámenes de construcción de Carolina del Norte
La ley de gravámenes de Carolina del Norte se rige principalmente por el Capítulo 44A (Artículo 2) de los Estatutos Generales de Carolina del Norte.
Si usted proporciona mano de obra, materiales, equipos o servicios profesionales que mejoran bienes inmuebles en Carolina del Norte y no recibe pago alguno, esta guía explica cómo proteger sus derechos de gravamen, incluido el sistema único de doble gravamen de Carolina del Norte.
Importante: Carolina del Norte no utiliza un "aviso preliminar" tradicional. En cambio, los derechos de gravamen dependen de las normas sobre gravámenes sobre fondos y sobre bienes inmuebles.
APRENDAMOS LOS CONCEPTOS BÁSICOS DE LOS GRAVÁMENES DE CONSTRUCCIÓN EN CAROLINA DEL NORTE
⭐ ¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en Carolina del Norte?
Carolina del Norte otorga derechos de gravamen mecánico a quienes proporcionan mano de obra, materiales, equipos o servicios profesionales para mejorar bienes inmuebles. Entre los reclamantes de gravamen elegibles se incluyen contratistas generales (contratistas originales), subcontratistas, sub-subcontratistas, proveedores de materiales, empresas de alquiler de equipos y ciertos profesionales del diseño con licencia.
Sin embargo, en Carolina del Norte, los derechos de retención dependen del papel que desempeñe el reclamante.
Los contratistas generales que contratan directamente con el propietario del inmueble pueden presentar una reclamación de gravamen sobre bienes inmuebles sin necesidad de constituir previamente un gravamen sobre los fondos.
Los subcontratistas, proveedores y otras partes de menor nivel deben primero preservar un derecho de retención sobre los fondos antes de poder reclamar un derecho de retención sobre el inmueble.
Si usted contribuyó a la mejora de bienes inmuebles en Carolina del Norte y aún no ha recibido el pago, es posible que tenga derechos de gravamen, pero las partes de menor jerarquía deben seguir el proceso de gravamen sobre fondos requerido para proteger esos derechos.
⭐ Plazos de presentación de gravámenes en Carolina del Norte (Críticos)
Fecha límite n.° 1: Preservar el derecho de retención sobre los fondos (solo para subcontratistas y proveedores).
En Carolina del Norte, la mayoría de los subcontratistas y proveedores no pueden reclamar directamente un gravamen sobre la propiedad. En cambio, la ley utiliza un sistema de gravamen en dos etapas, y ambas son importantes.
Para subcontratistas, sub-subcontratistas y proveedores, los derechos de retención comienzan con un gravamen sobre los fondos, no con un gravamen sobre la propiedad en sí.
Para preservar un gravamen sobre fondos, un reclamante de menor rango debe dar aviso:
Dentro de los 15 días posteriores a la última vez que el reclamante proporcionó mano de obra, materiales o servicios.
Este aviso se suele entregar a la parte que debe el dinero (a menudo el contratista general) y protege el derecho del reclamante a cualquier fondo contractual impagado que aún se encuentre en la cadena de pago.
Por qué esto es importante:
Si un subcontratista o proveedor no conserva un derecho de retención sobre los fondos dentro de este plazo de 15 días, pierde la posibilidad de gravar posteriormente la propiedad inmueble, incluso si aún no ha recibido el pago.
En resumen: Si no hay gravamen sobre los fondos, no hay gravamen sobre la propiedad para las partes de menor nivel.
Los contratistas generales no necesitan constituir un derecho de retención sobre los fondos porque contratan directamente con el propietario.
Plazo n.º 2: Presentar la demanda de gravamen sobre bienes inmuebles (todos los reclamantes).
Tras constituir un gravamen sobre los fondos (si fuera necesario), el reclamante podrá presentar una reclamación de gravamen sobre bienes inmuebles.
Este gravamen debe ser presentado:
Dentro de los 120 días posteriores a la última vez que el reclamante proporcionó mano de obra o materiales.
Este plazo se aplica a todos los reclamantes, incluidos los contratistas generales. El incumplimiento del plazo de 120 días elimina definitivamente el derecho a presentar un gravamen por trabajos realizados contra la propiedad.
Plazo n.° 3: Ejecución de un gravamen mecánico en Carolina del Norte
Presentar una demanda de embargo preventivo en Carolina del Norte no garantiza el pago. Para mantener vigente el embargo, el reclamante debe hacerla valer mediante la presentación de una demanda dentro del plazo legal establecido. Si no se inicia la ejecución a tiempo, el embargo caduca automáticamente, incluso si se presentó correctamente.
En Carolina del Norte, un gravamen sobre un mecánico debe hacerse valer mediante la presentación de una demanda civil:
Dentro de ciento ochenta (180) días después de que el reclamante haya proporcionado por última vez mano de obra, materiales o servicios al proyecto.
Este plazo de ejecución no se basa en la fecha de registro del gravamen. En cambio, comienza a correr a partir de la última fecha de entrega, lo que significa que el plazo puede empezar a correr incluso antes de que se presente el gravamen.