Guía de gravámenes de construcción de Texas
Las leyes de gravamen de Texas se rigen por el Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas.
Si usted proporciona mano de obra, materiales, equipo o servicios profesionales para mejorar bienes inmuebles en Texas, esta guía explica lo que necesita saber para proteger sus derechos de gravamen, incluyendo plazos, notificaciones requeridas, normas para la presentación de la declaración jurada de gravamen y su ejecución. En Texas, los derechos de gravamen por trabajos de construcción suelen perfeccionarse mediante notificaciones mensuales, seguidas del registro de una declaración jurada de gravamen en el condado donde se ubica la propiedad.
APRENDAMOS LOS CONCEPTOS BÁSICOS DEL GRAVAMEN DE CONSTRUCCIÓN EN TEXAS
⭐ ¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en Texas?
En general, Texas otorga derechos de gravamen a las partes que contribuyen a la mejora de bienes inmuebles, incluyendo:
contratistas generales (contratistas originales)
subcontratistas
sub-subcontratistas
proveedores de materiales
trabajadores
empresas de alquiler de equipos
contratistas de restauración
ciertos profesionales del diseño .
En Texas, las normas sobre notificaciones y plazos varían mucho según el rol desempeñado, por lo que dependen de si el contrato se firmó directamente con el propietario (contratista original) o si se trata de un subcontratista o proveedor.
⭐ Plazos de presentación de gravámenes en Texas (Críticos)
En Texas, los plazos son estrictos y la mayoría de los problemas surgen porque los reclamantes no cumplen con el plazo de notificación mensual. Los dos plazos más importantes que los contratistas deben conocer son: (1) los plazos de notificación mensuales (para subcontratistas/proveedores) y (2) el plazo para presentar la declaración jurada de gravamen.
Fecha límite n.° 1: Fechas límite de notificación mensual de Texas (suscriptores/proveedores)
En Texas, la mayoría de los subcontratistas y proveedores deben enviar notificaciones mensuales antes del día 15 del mes, calculadas en función del mes en que se proporcionaron los trabajos o materiales impagos. Para muchos proyectos comerciales, Texas exige una notificación al tercer mes al propietario y al contratista original, y para los reclamantes de menor nivel (sub-subcontratistas/proveedores de subcontratistas), también puede ser necesaria una notificación al segundo mes al contratista original.
Fecha límite n.° 2: Fecha límite para presentar la declaración jurada de gravamen de Texas.
Contratistas originales (contratistas generales/contratistas directos al propietario):
En proyectos residenciales, la declaración jurada de gravamen generalmente vence el día 15 del tercer mes siguiente a aquel en que se completó, rescindió o abandonó el contrato original. En proyectos no residenciales, generalmente vence el día 15 del cuarto mes siguiente a aquel.
Subcontratistas / proveedores:
En proyectos residenciales, la declaración jurada de gravamen del subcontratista generalmente debe presentarse el día 15 del tercer mes siguiente al mes en que el reclamante proporcionó por última vez mano de obra o materiales. En proyectos no residenciales, generalmente debe presentarse el día 15 del cuarto mes siguiente al último mes de suministro.
Plazo n.º 3: Plazo para ejecutar (hacer efectiva) la garantía hipotecaria.
En Texas, la aplicación de la ley debe ser oportuna. El plazo legal para la ejecución hipotecaria por gravamen generalmente no vence después del primer aniversario del último día en que el reclamante pudo haber presentado la declaración jurada de gravamen (con sujeción a las excepciones legales).
Antes de presentar una reclamación de gravamen sobre la construcción en Texas, debe comprender si se requiere una notificación preliminar. Esta notificación protege sus derechos de gravamen y es obligatoria para la mayoría de los subcontratistas y proveedores.
⭐ Requisitos de notificación preliminar de Texas (Notificaciones mensuales de Texas)
Antes de poder presentar una demanda de gravamen de construcción en Texas (si no es el contratista original), debe comprender el sistema de notificaciones de Texas. Texas no funciona como los estados que requieren una sola notificación preliminar al inicio; en cambio, suele exigir notificaciones mensuales vinculadas a los meses impagos. Estas notificaciones protegen los derechos de gravamen al notificar al propietario y al contratista original que se adeuda un pago y pueden activar la obligación del propietario de retener fondos.
¿Quién debe enviar una notificación preliminar en Texas?
La mayoría de los subcontratistas y proveedores que no tienen un contrato directo con el propietario deben enviarlos.
¿Quiénes NO necesitan una notificación preliminar de Texas?
Por lo general, los contratistas originales no tienen el mismo requisito de notificación mensual antes de presentar su declaración jurada de gravamen (aunque las normas para contratistas originales residenciales pueden incluir requisitos contractuales y de notificación adicionales).
¿Cuándo debe enviarse un aviso preliminar (mensual) en Texas?
Texas no utiliza un único aviso preliminar como muchos otros estados. En cambio, Texas exige avisos mensuales vinculados al mes en que se proporcionaron los materiales o la mano de obra no remunerados .
Para la mayoría de los subcontratistas y proveedores que no tienen un contrato directo con el propietario del inmueble, la notificación debe enviarse de la siguiente manera:
Plazos de notificación mensuales en Texas:
Aviso del tercer mes (el más común): Se debe enviar un aviso antes del día 15 del tercer mes siguiente a aquel en que se prestaron los servicios o se entregaron los materiales y no se efectuaron los pagos. Este aviso debe enviarse al propietario del inmueble y al contratista original.
Aviso del segundo mes (Solicitantes de nivel inferior): Si usted es subcontratista o proveedor de un subcontratista, es posible que deba enviar una notificación adicional antes del día 15 del segundo mes posterior a la entrega de los trabajos o materiales no pagados. Esta notificación generalmente se envía al contratista principal.
Estos avisos deben enviarse por cada mes impagado. No enviar el aviso correcto para un mes específico puede anular el derecho de retención sobre esa parte del trabajo.