Guía de gravámenes de construcción de Virginia
Los gravámenes mecánicos en Virginia se rigen por los estatutos de gravámenes mecánicos de Virginia: Código de Virginia §§ 43-1 a 43-23.2.
En Virginia, los gravámenes sobre bienes inmuebles ofrecen una sólida protección a contratistas y proveedores que realizan mejoras pero no reciben el pago correspondiente. Estos derechos son de carácter legal y solo existen si el reclamante del gravamen cumple estrictamente con los requisitos de notificación, presentación, entrega y ejecución establecidos por Virginia. Los tribunales de Virginia interpretan las leyes sobre gravámenes de forma restrictiva, e incluso pequeños errores de procedimiento pueden invalidar un gravamen.
En Virginia, los términos gravamen de mecánico y gravamen de construcción se utilizan comúnmente para describir el mismo derecho de gravamen. Sin embargo, la ley de Virginia se refiere formalmente al gravamen como gravamen de mecánico, el cual se perfecciona mediante el registro de un Memorando de Gravamen. El término reclamación de gravamen se usa a menudo de manera informal, pero el documento legal correcto en Virginia es el Memorando de Gravamen.
APRENDAMOS LOS ASPECTOS BÁSICOS DEL GRAVAMEN DE CONSTRUCCIÓN EN VIRGINIA
⭐ ¿Quién puede presentar un gravamen mecánico en Virginia?
Virginia otorga derechos de gravamen a contratistas generales, subcontratistas, sub-subcontratistas, proveedores de materiales, trabajadores y profesionales del diseño (incluidos arquitectos e ingenieros) que proporcionen mano de obra, materiales o servicios para mejorar bienes inmuebles privados. Estos derechos de gravamen se aplican únicamente a proyectos privados; los proyectos públicos están protegidos mediante fianzas de pago conforme a la Ley Little Miller de Virginia.
⭐ Plazos de presentación de gravámenes en Virginia (Críticos)
¡CONSÍGUELO O LO PIÉRDELO!
En Virginia, los plazos para presentar una demanda de gravamen por trabajos mecánicos se calculan a partir del último día en que el reclamante realizó trabajos o suministró materiales para el proyecto, o a partir de la finalización o terminación del mismo, según la etapa correspondiente. Estas fechas son cruciales, ya que determinan cuándo debe presentarse el Memorando de Gravamen, cuándo debe notificarse y cuándo debe iniciarse su ejecución.
Los tribunales de Virginia aplican estos plazos de forma estricta y sin excepciones. El incumplimiento de un plazo de presentación o notificación, incluso por un solo día, conlleva la pérdida total del derecho de retención, independientemente de si la deuda es indiscutible.
Fecha límite n.° 1: Presentar el Memorando de Gravamen de Virginia.
En Virginia, un gravamen de mecánico se perfecciona mediante el registro de un Memorando de Gravamen. El memorándum debe registrarse:
Dentro de los 90 días siguientes al último día en que el reclamante realizó trabajos o suministró materiales, o
Dentro de los 90 días siguientes a la finalización o terminación del proyecto,
lo que ocurra más tarde
Asegúrese de que su gravamen de mecánico de Virginia incluya lo siguiente:
Nombre y dirección legal del reclamante
Nombre del propietario del inmueble
Nombre de la parte que contrató al demandante
Descripción legal de la propiedad
Declaración del trabajo realizado o de los materiales suministrados
Cantidad reclamada como adeudada y no pagada
Fechas en las que el reclamante realizó por última vez trabajos o suministró materiales.
Lenguaje legal requerido y verificación
Fecha límite n.° 2: registrar el Memorando de Gravamen de Virginia.
El Memorándum de Gravamen debe registrarse ante el Secretario del Tribunal de Circuito del condado o ciudad donde se encuentra la propiedad, dentro del plazo aplicable de 90 días.
En Virginia, puede registrar un gravamen de mecánico:
En persona
Por correo
Electrónicamente, si procede.
Plazo n.º 3: Notificar el acta de gravamen (obligatorio)
Tras el registro, el reclamante del gravamen debe entregar una copia del Memorando de Gravamen de Virginia al propietario del inmueble (o al agente del propietario).
Plazo de notificación: Dentro de los 30 días posteriores al registro del Memorándum de Gravamen.
Métodos de servicio aprobados:
Sheriff u otro funcionario legal, o
Correo certificado con acuse de recibo.
Si no se notifica debidamente el Memorando de Gravamen dentro de los 30 días, el gravamen queda anulado, incluso si este se registró a tiempo.
Fecha límite n.° 4: Ejecutar el gravamen de mecánico de Virginia.
Para hacer valer un gravamen de mecánico en Virginia, el reclamante debe presentar una demanda de ejecución hipotecaria:
Dentro de los 6 meses posteriores al registro del Memorándum de Gravamen, o
Dentro de los 60 días posteriores a la finalización o terminación del proyecto,
cualquiera que sea el período posterior
Si no se inicia el proceso de ejecución dentro de este plazo, el gravamen caduca automáticamente y deja de ser ejecutable.
Virginia NO exige una notificación preliminar (como una Notificación al Propietario o una Notificación de Suministro) antes de presentar un gravamen de mecánico. Sin embargo, Virginia sí exige la notificación posterior a la presentación del gravamen, la cual es obligatoria y está sujeta a plazos. Véase el Plazo n.° 3, arriba.